Vendre un immeuble entier à Bron : le dossier technique d'une monopropriété
Audit énergétique, DPE collectif ou par lot, amiante des parties communes, sécurité incendie : ce que doit réunir un propriétaire qui cède un immeuble complet à Bron.
Les petits immeubles de rapport détenus par un seul propriétaire restent nombreux dans l'est lyonnais, souvent hérités ou constitués dans les années 1970. Leur cession n'obéit pas aux mêmes règles que la vente d'un appartement : le bien est apprécié dans son ensemble, et certaines obligations s'appliquent à l'échelle du bâtiment.
L'audit énergétique, obligation centrale
La vente d'un bâtiment à usage d'habitation en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE. Contrairement au DPE, l'audit propose des scénarios de travaux chiffrés permettant d'atteindre au minimum la classe C, avec estimation des économies et des aides mobilisables. Il doit être remis dès la première visite d'un acquéreur potentiel, pas au compromis.
DPE : collectif ou logement par logement ?
Un DPE à l'immeuble est possible et pertinent quand le chauffage est collectif et le bâti homogène. Mais si les lots sont vendus ou loués séparément après la cession, chaque logement devra disposer de son propre DPE. Beaucoup de vendeurs anticipent ce point en faisant réaliser les DPE individuels dès la mise en vente : cela valorise l'immeuble auprès des investisseurs qui projettent une revente à la découpe.
Les diagnostics à l'échelle du bâtiment
| Diagnostic | Périmètre | Déclencheur |
|---|---|---|
| Repérage amiante | Parties privatives et communes | Permis avant juillet 1997 |
| CREP plomb | Chaque logement | Immeuble d'avant 1949 |
| Électricité et gaz | Chaque logement concerné | Installation de plus de 15 ans |
| ERP | Adresse de l'immeuble | Toujours |
| Mesurage | Lot par lot | Uniquement si mise en copropriété |
S'ajoutent des éléments qui ne relèvent pas du diagnostic immobilier mais que tout acquéreur professionnel réclamera : entretien et contrôle de la chaufferie collective, vérification des installations électriques des communs, état de la toiture et des réseaux d'évacuation, et le cas échéant le dossier technique amiante du bâtiment.
Organiser la campagne de visites
Le point délicat est l'accès : les logements sont généralement occupés. Chaque locataire doit être prévenu dans les formes, et l'intervention se cale sur plusieurs demi-journées. Prévoyez deux à trois semaines entre la commande et le dossier complet pour un immeuble de six à dix lots, et davantage si un audit énergétique est requis.
Questions fréquentes
L'audit énergétique est-il obligatoire pour tous les immeubles ?
Il s'impose à la vente d'un bâtiment d'habitation en monopropriété classé F ou G. Les classes A à E en sont dispensées.
Un seul DPE suffit-il pour tout l'immeuble ?
Pour la vente en bloc, un DPE à l'immeuble est admis lorsque le chauffage est collectif. Une revente ou une location lot par lot exigera ensuite un DPE par logement.
Combien de temps prévoir pour un immeuble de huit logements ?
Comptez deux à trois semaines : plusieurs demi-journées de visite, le respect des délais de prévenance des locataires et, le cas échéant, cinq à dix jours pour l'audit énergétique.
